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Non-résidents : pourquoi opter pour un démembrement temporaire de propriété ?

Non-résidents : pourquoi opter pour un démembrement temporaire de propriété ?

Publié le : 14/03/2025 14 mars mars 03 2025
Actualités du cabinet

Avec la hausse des taux d’intérêt, de nombreux expatriés non-résidents s’intéressent à l’investissement immobilier en France. Ces projets sont généralement motivés par la volonté de préparer un retour en France ou de constituer un patrimoine en amont du départ à la retraite. Dans ce contexte, le démembrement temporaire de propriété peut être une option judicieuse, sous réserve de faire les bons choix.

 

Qu’est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?



Par définition, la propriété d’un bien est composée de trois attributs :
 
  • L’usus : le droit d’user de la chose ;
  • Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus ;
  • L’abusus : le droit de détenir le bien.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, la pleine propriété est divisée entre deux personnes, à savoir l’usufruitier, qui détient l’usus et le fructus, et le nu-propriétaire, qui jouit de l’abusus.

Le démembrement est dit « temporaire » lorsqu’il est convenu pour une durée déterminée, qui ne dépasse pas 20 ans. Cette option inclut l’intervention d’un investisseur, qui conserve la nue-propriété du bien, et d’un usufruitier, qui peut être une personne physique ou un bailleur. Ce dernier est donc chargé de la gestion du bien pour la durée déterminée.

À l’expiration du délai, l’usufruit s’éteint automatiquement et revient entre les mains de l’investisseur, qui récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à s’acquitter de frais supplémentaires.

 

Les avantages du démembrement temporaire de propriété 



Le démembrement temporaire présente plusieurs atouts pour les non-résidents :
 
  • L’absence de gestion locative : l’investisseur n’a pas à se soucier de la location à distance, car c’est l’usufruitier qui prend en charge la gestion du bien (recherche de locataire, perception des loyers, etc.) ;
  • L’absence d’obligations fiscales : l’investisseur n’est pas redevable du paiement des impôts fonciers et des taxes locales, cette charge incombant à l’usufruitier ;
  • L’absence de charges locatives : ces frais pèsent sur l’usufruitier qui en demeure l’unique responsable ;
  • Une décote jusqu’à 40 % du prix du bien : l’acquisition est intéressante d’un point de vue financier pour l’investisseur, qui bénéficie d’une décote de 40 % calculée sur la nue-propriété, en fonction des loyers que l’usufruitier percevra au cours de la période de démembrement.

Ainsi, par l’acquisition d’un bien en nue-propriété, les non-résidents bénéficient d’un mécanisme à la fois sécurisant et performant en raison de l’absence d’aléa lié à la gestion locative à distance, l’absence de fiscalité sur les revenus locatifs, et l’acquisition progressive du bien, sans surcoût à l’issue du démembrement.
 
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