Achat immobilier

Les étapes de la vente d’un bien immobilier

Etape 1 : la période précontractuelle : la mise en vente

Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, il est indispensable de connaître le marché immobilier au moment de l’opération via de nombreux outils (annonces immobilières, sites internet et conseils de professionnels de l’immobilier…). Le vendeur souhaitera bien évidemment maximiser son prix de vente tout en intéressant le potentiel acquéreur. L’acheteur quant à lui voudra minimiser son prix d’acquisition sans que son offre d’achat soit refusée.

Le vendeur devra choisir le mode de mise sur le marché : vente de particulier à particulier, mandat auprès d’un professionnel… Faire appel à un professionnel de l’immobilier est conseillé qui s’occupera de passer les annonces, les renouveler, répondre aux questions des potentiels acquéreurs, faire visiter le bien, trier les offres sérieuses… Quel que soit le type de mandat que vous signez (exclusif, co-exclusif, sans exclusivité), vous pouvez garder le droit de trouver un acquéreur par vos soins. Cette possibilité est à prévoir dans le contrat.

Avant la mise en vente, il y a lieu de constituer un dossier complet : titre de propriété, diagnostics techniques… Ces éléments permettront d’informer l’acquéreur et l’aideront à prendre sa décision plus rapidement. Il est nécessaire d’anticiper et de consulter l’étude de Me BRAULT, notaire à MEXIMIEUX, qui vous indiquera les documents à réunir.

L’étude de Me BRAULT, notaire à MEXIMIEUX, effectuera une première évaluation de l’éventuel impôt de la plus-value immobilière. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe des exonérations, notamment la vente de la résidence principale. Pour les non-résidents, chaque cas doit être traité spécifiquement, selon notamment le lieu de résidence fiscale.

L’acquéreur devra avant tout se poser la question de son financement : ses capacités d’emprunt, son apport personnel… Son budget devra comprendre : le prix d’acquisition, la commission de l’agence immobilière, les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire, les frais de prêt et de garantie.

Etape 2 : l’avant-contrat

Dès que vendeur et acquéreur se sont mis d’accord sur le prix, il y a lieu de signer un avant-contrat afin de formaliser cet accord et de fixer le cadre de la vente. Un certain nombre de documents doivent être fournis pour la rédaction de l’avant-contrat : état civil des vendeurs et des acquéreurs, titre de propriété, diagnostics techniques, etc. Aux termes de l’avant-contrat, l’acquéreur va verser une somme (« dépôt de garantie » ou « indemnité d’immobilisation »). Il est d’usage de verser 5% du prix, ou 10% dans certaines régions.

Si la vente a lieu, la somme ainsi versée est imputée sur le prix de vente.

Si la vente n’a pas lieu, il faut distinguer deux situations :

  • une condition suspensive n’est pas réalisée (obtention du prêt par exemple), la somme est restituée à l’acquéreur,
  • la vente n’intervient pas du fait de l’acquéreur, la somme est versée au vendeur

Pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification par lettre recommandée ou de la remise en mains propres qui lui est faite de l’avant-contrat.

Si l’acquéreur prévoir de payer le prix à l’aide d’un prêt, l’avant-contrat est signé sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt. Ainsi, si le prêt n’est pas accordé par la banque, l’acquéreur peut se retirer de l’avant-contrat sans que le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation soit perdue. Pour cette raison, cette condition suspensive doit comprendre la description des conditions du prêt (durée, taux d’intérêt maximal…) et le délai pour l’obtenir.

Le choix du Notaire

L’acquéreur et le vendeur peuvent choisir chacun leur notaire. Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et sont partagés entre les deux notaires. Ainsi, il n’y a pas de coût supplémentaire lors de l’intervention de deux notaires. Me Murielle BRAULT, notaire à MEXIMIEUX, peut intervenir quel que soit le lieu de situation du bien en France. En effet, il n’existe pas d’exclusivité territoriale.

Etape 3 : entre l’avant-contrat et la vente

Que se passe-t-il entre la signature de l’avant-contrat et la régularisation de l’acte de vente ?

L’acquéreur doit faire le nécessaire pour lever les conditions suspensives (obtention de son prêt par exemple).

Le notaire et ses collaborateurs accomplissent un certain nombre de formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien et de sa situation hypothécaire, demande des certificats d’urbanisme… Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien, notamment celui de la commune. À compter de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), la commune dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer. Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé.

Le délai de signature est conditionné par :

  • celui de la renonciation des titulaires de droits de préemption (collectivités locales, Safer, agence du littoral, locataires, indivisaires, …) à l’exercice de leurs droits ; ce délai est généralement de 2 mois.
  • celui de l’obtention par l’acquéreur de son financement.

La loi réserve à l’acquéreur d’un bien d’habitation un délai minimum d’1 mois pour obtenir « une offre de prêt » et l’acquéreur ne peut accepter cette offre qu’après un délai de réflexion de 11 jours. Il est d’usage de laisser à l’acquéreur un délai de 45 jours pour obtenir son « offre de prêt ».

Les avant-contrats ont généralement une durée de réalisation de 2 à 3 mois (excepté lorsque l’acquéreur destine le bien à la construction nécessitant l’obtention d’un permis de construire ou toute autre autorisation administrative). En matière d’habitation, le notaire ne pourra régulariser une vente qu’après l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours.

Un conseil : avant la signature, une dernière visite des lieux s’impose pour éviter toute mauvaise surprise (meubles non déménagés, dégât des eaux…) !
Penser également à faire un relevé des compteurs d’électricité et d’eau.

Etape 4 : signature de la vente

L’acte de vente va constater le paiement du prix et le transfert de propriété.

Depuis le 1er janvier 2015, tout règlement supérieur à 3.000 € doit être effectué par virement. Lorsque le prix est payé à l’aide d’un prêt avec garantie hypothécaire, le notaire procèdera au déblocage du montant du prêt directement auprès de la banque. A l’inverse, lorsque le prix est payé à l’aide d’un prêt sans garantie hypothécaire, il appartient à l’acquéreur de s’occuper de faire débloquer les fonds par la banque. Lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur remboursera au vendeur la partie de la taxe foncière correspondant à la période à compter du jour de la vente jusqu’au 31 décembre. En raison du transfert de propriété, l’acquéreur doit être assuré à partir de la date de signature de la vente.
En cas de prêt avec garantie hypothécaire, il y a lieu de fournir au notaire lors de la signature une attestation d’assurance. En effet, le notaire doit notifier à la compagnie d’assurance l’existence d’une hypothèque sur le bien.

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